Risques et diagnostics obligatoires à Marseille : préparer son dossier

À Marseille, dans les Bouches-du-Rhône, les données fournies recensent l’inondation, le mouvement de terrain, le séisme, le feu de forêt, le transport de marchandises dangereuses et l’affaissement minier. Ce recensement communal constitue un point de départ, pas une description de chaque propriété. Le parc documenté comprend 234 256 DPE, dont 8 139 classés F ou G. Ces chiffres décrivent les logements diagnostiqués et leur performance énergétique ; ils ne mesurent pas leur exposition aux risques. Pour le vendeur comme pour le bailleur, la préparation du dossier doit donc distinguer les informations communales, la situation exacte du bien et les éléments réglementaires applicables. Les faits disponibles ne précisent toutefois ni les périmètres réglementés, ni les prescriptions locales, ni les conditions de remise de l’état des risques. Ils ne permettent pas d’établir une liste définitive des obligations pour une adresse.

État des risques : distinguer recensement et obligation

• Identifier le bien sans ambiguïté : commune de Marseille, code INSEE 13055, adresse et références permettant de situer la propriété. Pour préparer un état des risques réglementé ou examiner un résultat ERRIAL, le recensement communal doit être confronté à cette localisation. Les faits fournis ne contiennent aucun résultat à la parcelle.
• Séparer les démarches de préparation des obligations établies. La présence d’un risque dans Géorisques à l’échelle communale ne suffit pas, avec cette seule source, à préciser les mentions imposées au vendeur ou au bailleur. Il manque les documents réglementaires applicables au bien pour décrire exactement ce que chacun doit déclarer ou joindre.
• Préparer les informations disponibles sur la construction, les parties concernées par la transaction et les éventuels désordres documentés. Les 35,6 % de diagnostics portant sur du bâti antérieur à 1948 justifient de regarder l’historique du bâtiment, sans permettre de conclure à une fragilité générale ni à un diagnostic supplémentaire obligatoire.
• Ne pas transformer ce dossier en inventaire réglementaire complet. Les données autorisées ne détaillent pas les conditions d’obligation des autres diagnostics immobiliers. Elles permettent de commenter le parc diagnostiqué et les risques recensés, mais pas de certifier la composition du dossier de vente ou de location.

Inondation : localiser le bien et décrire les espaces concernés

L’inondation est recensée à Marseille, mais les faits ne donnent ni zone exposée, ni niveau d’aléa, ni prescription applicable. Pour la vente comme pour la location, il faut donc vérifier les informations réglementaires concernant l’adresse avant de préciser ce que l’état des risques impose de mentionner. La préparation peut comprendre une description des niveaux, des accès et des annexes, ainsi que les documents disponibles sur d’éventuels événements ayant touché le bien. Il s’agit de pièces à rechercher, non d’antécédents établis ici. Le bâti antérieur à 1975 représente 72,5 % des diagnostics : cette ancienneté invite à documenter la configuration réelle du bâtiment, mais ne prouve aucune exposition à l’eau. De même, une classe énergétique F ou G ne renseigne pas sur le risque d’inondation. L’analyse doit rester attachée au bien, sans appliquer automatiquement le risque communal à tous les logements.

Mouvement de terrain et affaissement minier : deux risques distincts

Le mouvement de terrain et l’affaissement minier figurent séparément dans le recensement fourni. Aucun fait ne précise leur localisation, leur mécanisme ou leur intensité : il serait donc injustifié d’attribuer un même phénomène à toute la commune. Pour chacun, le vendeur et le bailleur doivent faire préciser le périmètre réglementaire concernant leur bien avant de déterminer les rubriques applicables de l’état des risques. Les documents disponibles sur le terrain, la construction, les travaux et les désordres éventuels constituent des éléments utiles à rassembler, sans présumer leur existence. Les 35,6 % de diagnostics concernant des constructions antérieures à 1948 apportent un contexte d’ancienneté, pas une preuve d’instabilité. Une fissure éventuelle ne peut pas davantage être attribuée à une origine minière sur la seule base du recensement. Le propriétaire gagnera à distinguer les constats documentés, les travaux connus et les points qui restent à vérifier.

Séisme : un zonage connu, sans diagnostic de solidité

La donnée réglementaire explicitement fournie pour Marseille est une zone de sismicité 2, qualifiée de faible. Cette qualification doit être conservée telle quelle : elle ne signifie ni absence de risque ni connaissance de la résistance d’un bâtiment. Les faits autorisés ne détaillent pas les conséquences de ce niveau sur les mentions obligatoires de l’état des risques ; ils ne permettent donc pas d’affirmer, sur cette seule base, une obligation particulière de déclaration pour le vendeur ou le bailleur. La période 1948-1974 domine le parc diagnostiqué avec 36,9 % des DPE. Ce repère peut orienter la recherche de documents de construction, mais ne décrit ni les structures ni leurs transformations. Le propriétaire peut préparer l’année de construction connue, les plans disponibles et les informations sur les travaux. Aucun de ces éléments ne permet, isolément, de conclure à la conformité ou à la vulnérabilité sismique.

Feu de forêt : ne pas déduire l’exposition du type de logement

Le feu de forêt est recensé pour Marseille, sans indication des secteurs concernés ou des prescriptions associées. L’état des risques applicable à une vente ou à une location doit être examiné à partir de la localisation effective du bien ; les données présentes ne permettent pas de détailler les obligations correspondantes. Les maisons individuelles représentent 7,3 % des logements diagnostiqués. Cette proportion décrit la composition du parc étudié, mais ne situe aucune maison et ne permet pas d’écarter les autres logements de l’examen. Pour préparer la vérification, le propriétaire peut réunir les informations disponibles sur la parcelle, ses abords, ses accès et les dépendances concernées. Il convient aussi de rechercher les documents locaux applicables, plutôt que d’inférer une prescription du seul mot « forêt ». Aucun fait fourni ne permet d’affirmer l’existence d’une obligation particulière d’entretien ou de travaux pour une propriété donnée.

Transport de marchandises dangereuses : vérifier sans extrapoler

• Le transport de marchandises dangereuses est recensé, mais aucun axe, équipement, mode de transport ou périmètre n’est indiqué. Il ne faut donc pas inventer une proximité ou une distance de sécurité. Pour le vendeur et le bailleur, le point à établir est l’existence d’informations réglementaires applicables à l’adresse et leur place éventuelle dans l’état des risques.
• Les 234 256 DPE ne renseignent ni les itinéraires de transport ni l’exposition des bâtiments. De même, les 36,9 % de diagnostics correspondant à la période 1948-1974 ne permettent pas de conclure à une vulnérabilité particulière face à ce risque. L’ancienneté et la localisation sont deux informations différentes, à documenter séparément.
• Préparer une identification précise du logement, de ses annexes et de la propriété, puis conserver les documents utilisés pour vérifier la situation. Les informations disponibles ne décrivent aucune prescription technique ou mesure de protection obligatoire. Une recommandation de travaux ne serait donc pas justifiée à partir de ces seuls faits.