Marseille face au défi de la vente immobilière : 233 588 DPE sous la loupe en 2026

886 040 habitants composent aujourd'hui la mosaïque marseillaise, au cœur d'un parc immobilier de 466 276 logements. Le 13 novembre 2026 marque un tournant pour la cité, alors que les données de l'ADEME arrêtées au 8 novembre révèlent une structure énergétique singulière. Sur les 233 588 DPE enregistrés dans la commune, la prédominance des appartements, représentant 93,8 % des diagnostics, dicte le rythme des transactions. Dans un contexte où 54,7 % des occupants sont locataires, la performance thermique n'est plus un simple détail technique mais le levier principal de la valeur vénale. Avec 43 % de propriétaires occupants dans la commune, les détenteurs de biens doivent désormais composer avec des exigences réglementaires strictes lors de la mise en vente, notamment pour les maisons et immeubles en monopropriété.

L'audit énergétique obligatoire pour la vente de maisons et monopropriétés de classes E, F et G

La vente d'un bien immobilier à Marseille intègre désormais une étape cruciale : l'audit énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s'est étendue aux logements classés E, venant s'ajouter aux catégories F et G déjà concernées. À l'échelle de la commune, on dénombre 22 499 DPE classés E, auxquels s'ajoutent 6 236 DPE classés F et 1 926 DPE classés G. Pour les propriétaires de maisons ou d'immeubles en monopropriété, ce document devient une pièce maîtresse du dossier de diagnostic technique. Contrairement au DPE classique, l'audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une meilleure performance. Cette mesure ne concerne pas les appartements en copropriété, mais elle influence indirectement la psychologie des acheteurs sur l'ensemble du marché marseillais.

Le marché marseillais se caractérise par une forte proportion de bâtis anciens, ce qui complexifie les trajectoires de rénovation. Selon les recensements de l'INSEE en 2022, 139 821 résidences principales ont été achevées entre 1946 et 1970. Cette réalité historique se reflète dans les diagnostics : 40,2 % des DPE enregistrés à Marseille concernent des constructions érigées entre 1948 et 1974. Pour un vendeur, présenter un audit énergétique cohérent est devenu indispensable pour justifier un prix de vente. Les acquéreurs utilisent systématiquement ces données pour négocier, en soustrayant le coût des travaux préconisés du montant initialement demandé. La transparence sur la consommation médiane, établie à 154 kWh/m²/an selon les relevés locaux, est la clé d'une transaction sereine.

Secteur Longchamp : 1,4 % de DPE en classes F ou G et une dominance du bâti 1948-1974

Dans le secteur Longchamp, l'analyse de 802 DPE localisés offre une perspective précise sur ce quartier spécifique. Ici, la part des logements énergivores reste contenue, avec seulement 1,4 % des diagnostics classés F ou G. La typologie architecturale est marquée par une quasi-absence de maisons individuelles, ces dernières ne représentant que 0,2 % des diagnostics du secteur. La période de construction dominante s'inscrit entre 1948 et 1974, ce qui correspond à la tendance globale de la commune, mais avec des surfaces plus compactes. La surface moyenne enregistrée dans ce périmètre est de 51 m², soit légèrement moins que la médiane communale de 58 m². Pour un acheteur ciblant Longchamp, la performance énergétique semble plus homogène que dans d'autres zones, facilitant potentiellement les projections de gestion locative.

Les propriétaires bailleurs du secteur Longchamp doivent toutefois rester vigilants. Même si la part de classes F et G est faible, le calendrier de la loi Climat et résilience demeure implacable. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Pour ceux classés F, l'échéance est fixée à 2028, et 2034 pour les classes E. L'enjeu à Longchamp, comme ailleurs à Marseille, est d'anticiper ces paliers pour éviter une vacance subie. En 2022, la ville comptait déjà 36 034 logements vacants, soit 7,7 % du parc. Maintenir la décence énergétique est donc une priorité pour préserver l'attractivité d'un quartier où les résidences principales dominent largement, portées par une mixité entre chauffage électrique et gaz de ville.

Séisme en zone 2 et risques naturels : ce que Marseille impose d'afficher

Vendre à Marseille impose une maîtrise parfaite de l'état des risques. Selon les données de Géorisques, la commune est classée en zone sismique 2, correspondant à un risque faible, mais réel. À cela s'ajoutent des risques identifiés de mouvements de terrain, d'inondations et de feux de forêt, des éléments qui doivent figurer dans le dossier de vente dès la première visite. Les risques technologiques, liés au transport de marchandises dangereuses, ainsi que les risques d'affaissement minier, complètent ce tableau. Bien que le potentiel radon ne soit pas renseigné pour la commune, l'acquéreur doit être informé de l'ensemble de ces paramètres. Ces informations, croisées avec la performance énergétique, définissent le profil de risque global du patrimoine immobilier marseillais.

L'ancienneté d'occupation des logements marseillais témoigne d'une certaine stabilité du marché : 44 % des ménages vivent dans leur logement depuis 10 ans ou plus. Pour ces propriétaires de longue date, la remise sur le marché d'un bien nécessite souvent une mise à jour complète des diagnostics. Un DPE réalisé entre 2013 et 2017 n'est plus valable, et ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Le renouvellement de ces documents est l'occasion de confronter le logement aux réalités climatiques actuelles. Avec une facture énergétique annuelle médiane estimée à 856 € pour les DPE recensés dans la commune, la performance du système de chauffage — principalement électrique selon 52,8 % des DPE ou au gaz pour 41,7 % des résidences principales — devient un argument de vente majeur.

Secteur Sainte-Agnès : 653 DPE et une dynamique de construction récente entre 2013 et 2021

Le secteur Sainte-Agnès présente un profil radicalement différent de l'hyper-centre marseillais. Sur les 653 DPE localisés dans cette zone, la période de construction dominante se situe entre 2013 et 2021. Ce renouvellement urbain se traduit par une part de diagnostics en classes F ou G de 2,8 %, un chiffre légèrement supérieur à celui de secteurs plus anciens comme Rabatau. La surface moyenne y est de 54 m², avec une présence très résiduelle de maisons (0,6 %). Ces constructions récentes bénéficient généralement de meilleures isolations, mais ne sont pas à l'abri des exigences de l'audit énergétique si elles tombent dans la classe E. L'acheteur en quête de modernité à Sainte-Agnès trouve des prestations souvent plus en phase avec les attentes thermiques actuelles.

Cette modernité relative n'exclut pas une surveillance accrue lors de l'achat. Les données INSEE de 2022 montrent que seulement 13 % des ménages marseillais sont installés depuis moins de 2 ans, ce qui suggère que les biens récents comme ceux de Sainte-Agnès font l'objet d'une rotation plus rapide ou de premières reventes stratégiques. Dans ce secteur, comme dans celui de L’Évêché-Les Docks où la période 2013-2021 domine également avec une surface moyenne de 39 m², la gestion de la consommation d'énergie est facilitée par des équipements de chauffage plus performants. Cependant, l'audit reste le juge de paix pour les rares immeubles entiers ou maisons qui présenteraient une défaillance énergétique, sécurisant ainsi l'investissement sur le long terme.

Secteur Rabatau : 631 DPE analysés et une surface moyenne de 41 m2

• Un parc dominé par les appartements avec 0,6 % de maisons seulement dans les diagnostics de Rabatau.
• Une performance énergétique notable avec seulement 0,8 % de DPE classés F ou G.
• Une prédominance des constructions de la période 1948-1974, reflétant l'histoire urbaine locale.
• Des surfaces compactes idéales pour le marché locatif avec une moyenne de 41 m² par logement diagnostiqué.

Le secteur Rabatau illustre parfaitement la problématique des petites surfaces à Marseille. Avec 41 m² de moyenne, ces logements sont particulièrement sensibles au mode de chauffage. L'électricité, qui équipe 51,8 % des résidences principales marseillaises selon l'INSEE, est souvent le choix par défaut dans ces surfaces. Pour un bailleur à Rabatau, l'absence de classes F et G massives est une excellente nouvelle, car cela limite les risques de gel de loyer, une mesure qui frappe les diagnostics les plus énergivores depuis le 24 août 2022. La stratégie consiste ici à viser les classes A et B, qui ne représentent que 13,7 % des DPE à l'échelle de toute la commune, pour se démarquer sur un marché concurrentiel où 65 242 logements sont des HLM loués vides.

Ce que cela change pour vous : vendeurs, bailleurs et acheteurs face aux 70,5 % de logements d'avant 1975 dans les DPE

Pour le vendeur marseillais, la priorité est la conformité. Avec 70,5 % des DPE enregistrés portant sur des logements construits avant 1975, la probabilité de se retrouver en classe E, F ou G est réelle. Si vous vendez une maison ou un immeuble en monopropriété dans ces catégories, l'audit énergétique est obligatoire et doit être remis à l'acheteur. Ce document ne doit pas être vu comme une contrainte, mais comme un outil de valorisation. Pour le bailleur, le calendrier est serré : à Marseille, les logements dont le DPE valide est classé G sont déjà exclus du marché locatif pour les nouveaux baux. Il est impératif d'engager des travaux avant 2028 pour les classes F (6 236 DPE) et 2034 pour les classes E (22 499 DPE). Le gel des loyers pour les catégories F et G réduit déjà la rentabilité immédiate de ces actifs.

L'acheteur, de son côté, dispose d'un levier de négociation sans précédent. La surface médiane de 58 m² et la consommation de 154 kWh/m²/an sont des bases pour comparer les offres. Un bien classé C ou D (représentant respectivement 45,3 % et 27,8 % des DPE) offre une sécurité relative, tandis qu'un bien A ou B (13,7 % des DPE) justifie une prime à l'achat. L'acheteur doit aussi scruter l'état des risques, notamment le risque sismique faible en zone 2 et les risques d'inondation, pour évaluer le coût de son assurance habitation. La stabilité résidentielle marseillaise, avec 44 % des ménages présents depuis 10 ans ou plus, montre que l'achat reste un engagement de long terme dans la commune, nécessitant une analyse rigoureuse des coûts énergétiques futurs.

• Vérifier la validité du DPE : les diagnostics réalisés avant juillet 2021 ne sont plus exploitables.
• Commander un audit énergétique si le bien est une maison individuelle ou un immeuble entier classé E, F ou G.
• Consulter Géorisques pour éditer un état des risques à jour sur les mouvements de terrain et séismes.
• Analyser la facture énergétique médiane de 856 € enregistrée dans les DPE pour situer le bien par rapport aux relevés locaux.
• Anticiper les travaux de rénovation thermique pour sortir des classes F et G avant les échéances d'interdiction de louer.

Une dynamique locale portée par 105 870 DPE de classe C à Marseille

Les 105 870 DPE classés C à Marseille constituent le socle de la résilience immobilière de la commune en ce mois de novembre 2026. Cette catégorie est la plus représentée avec 45,3 % des diagnostics et témoigne d'un parc diagnostiqué qui, bien que marqué par l'ancienneté (81,9 % de constructions antérieures à 1997 dans les DPE enregistrés), parvient à maintenir une efficacité thermique correcte pour une ville méditerranéenne. L'enjeu des prochaines années se concentrera sur la bascule des 22 499 DPE de classe E vers des catégories supérieures, afin de préserver la fluidité du marché locatif et la valeur des transactions. Dans une ville où 15 939 résidences secondaires et 36 034 logements vacants coexistent, la qualité énergétique devient le premier critère de pérennité du patrimoine immobilier.